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各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣直各有關單位：
《應縣加強和改進住宅物業(yè)管理工作行動計劃》已經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
應縣人民政府辦公室? ? ?
2022年7月13日? ? ??
應縣加強和改進住宅物業(yè)管理工作行動計劃
為切實加強和改進物業(yè)管理服務工作，維護業(yè)主的合法權益，提升全縣物業(yè)服務水平，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，依據(jù)物業(yè)管理有關法律法規(guī)以及山西省人民政府辦公廳《關于印發(fā)山西省加強和改進住宅物業(yè)管理工作三年行動計劃(2021-2023）的通知》（晉政辦發(fā)〔2021〕55號）要求，結合我縣實際，制定本行動計劃。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真貫徹習近平總書記考察調(diào)研山西重要指示精神，按照省委全方位推進高質量發(fā)展和市委“弘揚‘兩大精神’、打造‘四大高地’，加快建設現(xiàn)代化的塞上綠都，在全方位推動高質量發(fā)展中爭先崛起”的部署要求，以破解物業(yè)管理難題為重點，進一步理順物業(yè)管理體制機制，推動物業(yè)管理矛盾化解，促進物業(yè)服務高品質多樣化發(fā)展，確保人民安居樂業(yè)、社會安定有序。
到2022年底，各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）開展加強和改進住宅物業(yè)管理工作的小區(qū)達到60%以上；到2023年底實現(xiàn)全覆蓋。通過兩年努力，物業(yè)管理體系不斷健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)的物業(yè)管理力量和服務能力進一步增強；物業(yè)多領域綜合服務品質顯著提升，基本形成黨組織領導，多元共建、協(xié)商共治、科技支撐、成果共享的物業(yè)管理服務新格局。
二、工作原則
（一）統(tǒng)一領導，綜合協(xié)調(diào)。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，必須納入基層社會綜合治理的大平臺，實行統(tǒng)一領導、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要將住宅小區(qū)物業(yè)治理納入社區(qū)（村）建設工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)治理中遇到的各類問題。
（二）分級負責，屬地管理。物業(yè)管理是基層社會治理的重要內(nèi)容，重心在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)。各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府必須充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢，積極采取有效措施，進一步整合管理資源，明確責任主體，落實管理責任，強化協(xié)調(diào)服務和考核監(jiān)督，真正將住宅小區(qū)物業(yè)治理工作職責落到實處。
（三）權責清晰，保障到位。各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及縣直相關部門要按照權責統(tǒng)一的原則，明確住宅小區(qū)物業(yè)管理職責，為做好物業(yè)住宅小區(qū)治理工作提供保障。
三、主要任務
（一）下沉管理服務，推進物業(yè)管理融入基層社會治理
1.落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)主體責任。各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導監(jiān)督。指導住宅小區(qū)設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)，組建物業(yè)管理委員會(以下簡稱“物管會”)，并辦理備案手續(xù)；監(jiān)督業(yè)委會、物管會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責，組織開展物業(yè)服務質量評價；建立業(yè)委會換屆審計制度；審核維修資金使用申請，監(jiān)管小區(qū)公共收益收支情況；指導物業(yè)承接查驗，督促項目有序交接，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理和使用小區(qū)公共資產(chǎn)；建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，及時解決住宅物業(yè)管理重點難點問題和信訪問題，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)(村)人民調(diào)解委員會作用，促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。(責任單位:各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣住建局、縣司法局、縣信訪局、縣民政局、縣審計局)
2.強化社區(qū)組織協(xié)調(diào)職能。社區(qū)要組織建立社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的協(xié)調(diào)運行機制。協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理問題，調(diào)解矛盾糾紛；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)委會（物管會）履職情況、物業(yè)服務企業(yè)服務質量情況進行監(jiān)督和考評。（責任單位:金城鎮(zhèn)，指導單位: 縣民政局、縣住建局）
3.落實管理部門職責。縣住建、自然資源、公安、應急管理、消防等部門要及時受理投訴舉報，依據(jù)工作職責，查處物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違章搭建、違規(guī)飼養(yǎng)動物、消防設施器材故障或損壞短缺、電動自行車違規(guī)停放充電、占用消防通道及消防車道、擅自侵占小區(qū)共有部分經(jīng)營等違法違規(guī)行為。縣住建、工信等部門要依法督促供水供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位落實對產(chǎn)權范圍內(nèi)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)相關設施設備的維修、養(yǎng)護和更新責任。（責任單位:縣住建局、縣自然資源局、縣公安局、縣應急管理局、縣消防大隊、縣工信局、縣能源局、縣融媒體中心、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心、縣供電公司）
4.加強物業(yè)管理人員配備。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要配備物業(yè)管理工作人員，在社區(qū)配備或聘用物業(yè)管理專管員，協(xié)助開展物業(yè)管理、房屋安全隱患排查等具體工作。（責任單位:?各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣住建局、縣民政局、縣應急管理局、縣消防大隊、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
5. 強化社區(qū)聯(lián)動聯(lián)防。社區(qū)居委會、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務企業(yè)要配合相關部門做好流動人口、出租房屋及居民個人養(yǎng)犬等登記報備工作。加強網(wǎng)格化管理，社區(qū)工作人員、網(wǎng)格員和物業(yè)服務人員要配合派出所化解矛盾糾紛、排查安全隱患和收集發(fā)現(xiàn)犯罪線索等。有條件、有需求的物業(yè)服務企業(yè)可在司法行政部門指導下依法設立人民調(diào)解組織，引導通過調(diào)解方式化解居民矛盾糾紛。（責任單位:?金城鎮(zhèn)，指導單位:縣公安局、縣司法局、縣民政局）
6.構建共建共治共享格局。要暢通12345熱線投訴渠道，健全投訴事項辦理機制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要發(fā)揮居民的主體作用，組織社區(qū)社會組織、社會工作服務機構、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位共同參與居住社區(qū)治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系。（責任單位:縣民政局、縣住建局、縣行政審批局、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
（二）加強業(yè)委會(物管會)建設，提高小區(qū)自治能力
7.加強業(yè)委會(物管會)組建。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要按照有關規(guī)定規(guī)范業(yè)委會(物管會)組建、換屆工作。督促建設單位對已交付專有面積過半的住宅小區(qū)提交籌備業(yè)主大會所需資料，組織指導籌備首次業(yè)主大會，組建業(yè)委會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，終止前期物業(yè)管理。嚴把業(yè)委會組建的人選關、審核關，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會成員。尚不具備成立業(yè)委會條件的小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭組建物管會，行使業(yè)主大會和業(yè)委會的職責。到2022年底，業(yè)委會(物管會)組建率達到50%以上，2023年底達到80%以上。（責任單位：各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣民政局、縣住建局）
8.明確業(yè)委會（物管會）職責。業(yè)委會（物管會）要嚴格按照《民法典》等規(guī)定，明確職責范圍。經(jīng)業(yè)主大會決定，可行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用等權利；可聘請專職工作人員，明確工作職責和薪酬標準；維護業(yè)主合法權益，協(xié)調(diào)解決業(yè)主合理訴求；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；在決定物業(yè)管理有關事項前，公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)（村）黨組織和居委會；每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息；督促業(yè)主遵守議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，勸阻業(yè)主違規(guī)違約行為。（責任單位:?各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣住建局、縣民政局、縣財政局、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
9.強化對業(yè)委會（物管會）的監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)委會（物管會）作出的違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，應責令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；對業(yè)委會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，應指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉；建立業(yè)委會（物管會）成員履職負面清單，對出現(xiàn)負面清單情形的，暫停相關成員履行職責，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機關。（責任單位：各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位：縣住建局、縣民政局）
（三）分類指導各方統(tǒng)籌，提升物業(yè)管理服務水平
10.擴大物業(yè)管理覆蓋面。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要組織推動業(yè)委會(物管會)選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化物業(yè)管理，結合縣城老舊小區(qū)改造，同步鼓勵物業(yè)服務企業(yè)接管；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，通過社區(qū)居委會托管、社會組織代管、業(yè)委會(物管會)自管等方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。開展“縣城無物業(yè)管理小區(qū)清零行動”，到2022年底達到80%以上，2023年底達到90%以上。（責任單位:?各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣住建局、縣民政局、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
11.提升物業(yè)服務質量。物業(yè)服務企業(yè)要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制；加強與專業(yè)運營單位的協(xié)作配合，不得擅自收取額外費用；加強人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護共用部位、共用設施設備，做好綠化養(yǎng)護，規(guī)范垃圾投放、清掃清運，打造優(yōu)秀物業(yè)服務項目；嚴格落實常態(tài)化疫情防控和消防安全責任，健全疫情防控和消防管理制度，有條件的物業(yè)小區(qū)要建立微型消防站，保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全；及時發(fā)現(xiàn)、制止違法違規(guī)行為，并向有關行政管理部門報告；健全薪酬制度和員工激勵制度，引入技能人才和專業(yè)技術人才，提升物業(yè)服務水平。（責任單位：各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位：縣住建局、縣應急管理局、縣衛(wèi)健局、縣消防大隊）
12.推動物業(yè)行業(yè)發(fā)展。住建部門要完善物業(yè)服務標準，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為；出臺行業(yè)自律公約、從業(yè)行為規(guī)范等，開展業(yè)務培訓，促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展。支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)模化品牌化經(jīng)營。（責任單位：縣住建局）
13.提高從業(yè)人員素質。人社部門要支持行業(yè)主管部門組織物業(yè)管理職業(yè)技能競賽，開展物業(yè)從業(yè)人員、消防設施操作員等職業(yè)技能培訓及技能等級認定工作，提高從業(yè)人員整體素質和技能水平。住建部門要定期組織開展“最美物業(yè)人”宣傳選樹活動，增強從業(yè)人員榮譽感和歸屬感。（指導單位：縣人社局、縣住建局、縣應急管理局、縣消防大隊、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
14.完善物業(yè)收費形成機制。物業(yè)服務價格主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定，可根據(jù)服務標準和物價指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整，提倡酬金制計費方式。住建部門要公布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準。實行政府指導價的首期物業(yè)和保障房物業(yè)服務收費，由縣住建局聯(lián)合縣發(fā)改局結合實際情況制定并公布基準價及其浮動幅度，建立動態(tài)調(diào)整機制。（責任單位：縣發(fā)改局、縣住建局、縣市場監(jiān)管局）
（四）強化維修資金管理，提高資金使用效率
15.加大維修資金歸集管理力度。新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，應由建設單位代為足額繳納維修資金，確保應繳盡繳。縣住建局要擇優(yōu)確定專戶管理銀行，并嚴格控制數(shù)量，提高資金收益水平，按期將收益分配至業(yè)主分戶賬。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設，方便業(yè)主實時查詢；嚴肅查處侵占、挪用維修資金等違法違規(guī)行為。(責任單位：縣住建局、縣財政局、縣銀保監(jiān)組)
16.提高維修資金使用效率。縣住建局要優(yōu)化維修資金使用流程，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)對維修資金使用方案等資料進行審核、現(xiàn)場查驗同意后，向縣住建局申請列支、劃轉，根據(jù)維修工程進度適時撥付；建立應急維修事項清單，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，業(yè)委會(物管會)可直接申請使用維修資金；支持維修資金用于老舊小區(qū)改造；探索使用維修資金購買電梯安全責任保險。（指導單位：縣住建局、縣財政局、縣銀保監(jiān)組）
（五）推動發(fā)展生活服務業(yè)，滿足居民多樣化多層次需求
17.加強智慧物業(yè)管理服務能力建設。住建部門要以“山西數(shù)字房產(chǎn)”為依托，建設通用、開放的智慧物業(yè)管理服務平臺，采集住宅小區(qū)、樓幢、房屋、物業(yè)服務企業(yè)等數(shù)據(jù)，匯集購物、家政、養(yǎng)老、停車等生活服務數(shù)據(jù)，對接城市信息模型(CIM)和城市綜合管理服務平臺，共享城市管理數(shù)據(jù)，為居民提供智慧物業(yè)服務。（責任單位：縣住建局、縣行政審批局、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
18.推動住宅小區(qū)管理智能化。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)以智慧物業(yè)管理服務平臺為支撐，開展小區(qū)智慧物業(yè)服務；在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器，實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時采集；建立事件部件處置權責清單，明確處置業(yè)務流程和規(guī)范；在小區(qū)周界、出入口、停車場（庫）等公共區(qū)域安裝智能設備，提升小區(qū)技防智能化水平。（責任單位：各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位:縣住建局、縣公安局、縣應急管理局、縣消防大隊、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
19.推動物業(yè)服務線上線下融合。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸。物業(yè)服務企業(yè)可通過智慧物業(yè)管理服務平臺，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務，滿足居民多樣化多層次居住生活需求；探索“物業(yè)服務+居家社區(qū)養(yǎng)老服務”模式，整合線上線下資源，為老年人提供助餐、助行、助醫(yī)、助潔、助購、助急等便捷養(yǎng)老服務。開展養(yǎng)老、家政等生活性服務業(yè)務的，可依規(guī)申請相應優(yōu)惠扶持政策。（責任單位：縣住建局、縣民政局、縣衛(wèi)健局、縣教育局、縣人社局、縣文旅局、縣商務局、縣交通局）
（六）強化物業(yè)服務監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務市場秩序
20.優(yōu)化市場競爭環(huán)境。縣市場監(jiān)管、住建部門要加強物業(yè)服務企業(yè)登記注冊和行業(yè)監(jiān)管信息實時共享，強化企業(yè)監(jiān)管服務效能。探索建立物業(yè)服務企業(yè)資格管理制度、物業(yè)服務合同和項目負責人備案制度，完善物業(yè)管理招投標制度，引導業(yè)委會（物管會）通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，依法依規(guī)建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務企業(yè)，依據(jù)《民法典》等規(guī)定，經(jīng)業(yè)主同意后予以解聘，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。（責任單位：縣住建局、縣發(fā)改局、縣市場監(jiān)管局）
21.建立服務信息公示制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務信息監(jiān)督公示欄，如實公示并及時更新物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話、服務內(nèi)容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業(yè)費和業(yè)主共有部分經(jīng)營收益收支情況、電梯維護保養(yǎng)支出情況等信息。物業(yè)服務企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務也應對外公示，按雙方約定收取費用。物業(yè)服務企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用。（責任單位：各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），指導單位：縣住建局、縣發(fā)改局、縣民政局、縣市場監(jiān)管局）
22.完善企業(yè)信用管理制度。住建部門要充分應用“山西數(shù)字房產(chǎn)”平臺信用評價系統(tǒng)，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見等情況，依法依規(guī)采集信用信息，開展企業(yè)信用等級評價，定期公開信用評價結果。推進信用星級認定工作，實行信用分級分類監(jiān)管，強化信用信息在前期物業(yè)管理招投標、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、政府采購等方面的應用。（責任單位：縣住建局、縣發(fā)改局、縣財政局、縣公用事業(yè)發(fā)展事務中心）
四、保障措施
（一）提高思想認識。各有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和部門要充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性，采取切實有效的措施，不斷提高物業(yè)管理服務的質量和水平，努力解決好群眾反映強烈的物業(yè)管理方面問題，營造安全、舒適、和諧的宜居環(huán)境。
（二）加強組織領導。要認真貫徹落實我省關于加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建促進物業(yè)管理服務水平提升的決策部署，強化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，有效服務群眾。縣有關部門要按照職責分工認真做好各項工作，加強業(yè)務指導，研究制定配套政策措施，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重點難點問題。要嚴格落實屬地責任，將物業(yè)管理工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)年度工作考核體系，強化監(jiān)督考核，不斷提升物業(yè)管理服務水平。
（三）強化輿論宣傳。要及時總結經(jīng)驗，加強宣傳引導，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡等媒體，積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和先進典型，營造共建共治共享的良好氛圍。
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